주택의 양도와 세금
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1. 주택의 양도와 세금
집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 내야 합니다.
양도소득세는 주택의 규모, 보유기간, 미등기 전매 등의 여부에 따라 20∼65%의 세율로
과세하며, 주민세는 양도소득세액의 10%를 시·군·구에서 부과·징수합니다.

그러나, 국민의 주거생활 안정을 위해 3년 이상 보유한 1세대 1주택은(3년 이상 살지
않아도 됨) 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

2. 1세대 1주택의 양도소득세 비과세
국내에서 생계를 같이하는 1세대가 1주택(고급주택 제외, 부속토지 포함)을 3년 이상
보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그리고, 부득이한 사유
가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나, 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도
양도소득세가 과세되지 않습니다.
《1세대 1주택의 범위》
① 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 보유하고 있다가(3년 이
상 살지 않아도 됨) 양도하는 경우
② 이때, 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물 정착면적의 5배까지, 도
시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위이며
③ 세대의 판정은 주민등록표에 의해서 합니다.(실제 거주내용과 주민등록이 다를 경
우에는 실질 거주내용에 따른다)

《고급주택의 범위》

① 1세대 1주택이더라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 함.
② 콤도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를
내야됨.

《주택·점포 겸용 주택의 비과세》

① 점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택
으로 보아 양도소득세가 비과세됨.
② 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 여부 결정.
③ 지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니 할 때에는
주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산한다.

※《부득이한 경우》
① 취학, 1년 이상 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로
이사를 하고 사유 발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔때.
② 세대원 모두가 해외로 이민을 갈때.
③ 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할때.
④ 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발 사업기간중 일시 취득하여 살던 집을 재
개발아파트로 이사를 하기 위해 팔때.
⑤ 임대주택법에 의하여 임차한 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔때.

《비과세 요건의 한시적 완화 - 1세대 1주택》- (소득세법시행령 제155조)
부동산경기의 활성화를 위해 종전 1세대 1주택 비과세요건(3년 이상 보유)을 한시적
으로 다음과 같이 완화 하였습니다.
* 99년 중에 주택을 구입하고「1년 이상 보유」한 후 양도하는 경우.
① 99년1월1일∼12월31일까지 주택 취득을 위한 계약을 체결하고 계약금을 납부한
경우.
② 자기가 건설한 주택(주택조합·재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택포
함)으로서 99년1월1일∼12월31일 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우.(임
시사용승인 포함)
** 주택분양권(당첨권)과 전매를 통한 주택 취득은 비과세 대상에서 제외.

3. 양도소득세 신고·납부
① 부동산을 매매하는 경우 등기전에 부동산양도신고를 하여야 함.
- 99년7월1일 이후 부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용도 해당됨.
② 양도신고를 하고 세금을 납부하시면 양도차익예정신고를 한 것으로 간주하고 15%
의 세액을 공제함.
③ 양도신고 대상이 아닌 주택(등기상 3년 이상 보유한 주택)은 종전처럼 예정신고·
납부를 하면 10%의 세액을 공제받을 수 있음.(99년7월1일 이후 부터는 15%)
- 양도일(잔금을 받은 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고.
④ 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세확정신고 기간중에
확정신고·납부하여야 함.

4. 신고여부에 따른 세부담 비교(납부할 세액이 100만원인 경우)